Сколько стоит ремонт квартиры?

Ремонт ремонту - рознь, и стоимость его зависит от ряда факторов:

1. Первоначального состояния объекта
2. Видов работ
3. Сложности инженерных решений
4. Площади
5. Применяемых материалов
6. Планируемого срока завершения работ
7. Количества встроенной мебели
8. Подрядчика

Самый бюджетный вариант - позвать родственников и вместе переклеить обои. Когда ремонт осуществляется собственными силами, без привлечения профессионалов, важно на этапе планирования работ изучить новые виды стройматериалов и инструментов и, исходя из инструкций, правильно рассчитать их объемы. Во избежание простоев в работе нужно покупать материалы с существенным “запасом”, излишки можно сдать. В 2019-2020 году в одном из сетевых супермаркетов стройматериалов при оформлении карты покупателя невостребованный товар можно было сдать в течении года после покупки.

Самостоятельный косметический ремонт не применим, если нужно: делать перепланировку, монтировать оборудование, вмешиваться в инженерные системы, применять дорогостоящее строительное оборудование, работать только в часы, предусмотренные в “Законе о тишине” (Москва пн-сб 9:00-13:00; 15:00-19:00), а также, когда нет свободного времени.

Чаще применяется другой вариант - ремонт с привлечением строительной бригады. Но при привлечении подрядчика вы должны учитывать риски, суть которых кроется в ответственности за собственные (заемные) деньги. Чтобы минимизировать свои потери, сделайте заранее расчеты стоимости услуг, стоимости материалов, стоимости мебели и оборудования, определите суммы и сроки оплаты выполненных работ.

Собственный пример:

Летом 2019 года затраты на ремонт 3-х комнатной квартиры в г. Москве площадью 72 м2 и сроком работ 3,5 месяца составили 3 370 000 ₽:

1. черновые, тепло и звукоизоляционные материалы, сопутствующие мелкие материалы - 415 000 ₽
2. услуги - 710 000 ₽
3. чистовые материалы - 450 000 ₽
4. оборудование и устройства:
1. окна - 160 000 ₽
2. двери - 195 000 ₽
3. сантех. приборы, трубы, отопление - 315 000 ₽
4. электротовары, щиток, теплые полы - 115 000 ₽
5. мебель - 760 000 ₽
   в т.ч:
1. кухня - 225 000 ₽
2. детская - 250 000 ₽
3. гардероб - 70 000 ₽
6. техника - 250 000 ₽

Итого: 3 370 000 ₽

Эти данные будем использовать, как опорные для определения актуальной стоимости ремонта условно сходного качества для аналогичных объектов в любом регионе РФ.

Формула расчета стоимости ремонта условно сходного качества

У нас рыночная экономика, поэтому качество и, в еще большей степени, цена товаров и услуг напрямую зависит от доходов населения на отдельно взятой территории. Чтобы рассчитать примерную цену ремонта квартиры в любом регионе, воспользуемся официальными индексами изменения сметной стоимости строительства. Индексы выпускаются Минстроем России ежеквартально для каждого региона, находятся в общем доступе на сайте Минстроя в разделе "Ценообразование".

В расчетах используется индекс на пусконаладочные работы, поскольку он отражает динамику заработной платы строителей и не перегружен другими статьями затрат.

Cх=(Vx*Cy*ix)/(Vy*iy)

Где:

Cх - искомая стоимость ремонта квартиры
Vx - площадь квартиры
Cy - известная стоимость понравившегося ремонта квартиры
iх - актуальный индекс Минстроя для заработной платы строителей (пусконаладочных работ) в регионе нахождения объекта искомой стоимости
Vy - площадь квартиры с понравившимся ремонтом
iy - индекс Минстроя для заработной платы строителей (пусконаладочных работ) в регионе нахождения объекта с понравившимся ремонтом на момент производства работ.

Зная стоимость ремонта, период его проведения, площадь квартиры и регион ее нахождения можно с допустимым уровнем точности рассчитать стоимость ремонта условно сходного качества для своего объекта.

Пример 1.

Объект определения стоимости:

Капитальный ремонт квартиры 60 м2, 1 квартал 2020 года, г. Владимир

Vx = 60, ix = 14,29

Исходный объект:

Капитальный ремонт квартиры 72 м2, 3 квартал 2019 года, г. Москва

Vy = 72, ix = 20,06, Cy = 3 370 000 ₽

Сх = (60*3 370 000*14,29)/(72*20,06) = 2 000 552 ₽

Стоимость ремонта условно сходного качества в г. Владимире в 1 квартале 2020 года составит 2 000 552 ₽

Проектная стоимость из открытых источников

Исходные параметры стоимости и объема ремонта можно заменить на любую проектную величину из обзоров на капитальный ремонт квартир в Интернете или рассказов знакомых.

Находим в открытых источниках проект ремонта, со сметной документацией, без оглядки на время и место производства работ. (Youtube канал Domamaster.com | Ремонт квартир, ролик “БЮДЖЕТНЫЙ РЕМОНТ КВАРТИРЫ | минимальная стоимость хорошего ремонта”).

Ремонт квартиры в новостройке 36 м2, 2 квартал 2018 года, г. Москва, Итого стоимость: (605 200 материалы + 504 000 работы) +10%* = 1 220 120 ₽

* непредвиденные/неучтенные расходы и “маркетинговый лаг”.

Пример 2:

Объект определения стоимости:

Ремонт квартиры в новостройке 42 м2, 1 квартал 2020 года, г. Москва

Vx = 42 м2, ix = 20,40

Исходный объект:

Ремонт квартиры в новостройке 36 м2, 2 квартал 2018 года, г. Москва

Vy = 36, ix = 18,94, Су = 1 220 120 ₽

Сх = (42*1 220 120*20,40)/(36*18,94) = 1 533 202 ₽

Стоимость ремонта условно сходного качества в г. Москве в 1 квартале 2020 года составит 1 533 202 руб.

Государственное ценообразование

В государственном строительстве, как эталоне официальной низкой цены ремонта и строительства объектов, раз в год (или несколько лет) определяются лимиты на те или иные виды работ (НЦС). Государственная экспертиза не пропускает цену выше лимита, но, чтобы она была обоснованной и достаточной для возведения объекта без потери качества, разрабатываются и проходят проверку достоверности стоимости подробные локальные и объектные сметы.

К сожалению, при ремонте квартиры такой подход практически не работает. Это ограничения себя в полете мысли и фантазии, ведь “аппетит” в ремонте приходит во время еды! Но набор локальных смет на производство типовых видов работ очень пригодиться как на этапе планирования ремонта, так и впоследствии, когда нужно будет финализировать отношения со строителями - рассчитываться по полной или удерживать неустойку. Хорошее решение - запросить локальные сметы у прораба и аргументированно поторговаться, сравнив со своими расчетами. Платные и бесплатные сервисы по составлению методологически более точных - локальных смет на любой вкус можно найти в Интернете.

В примере 1, 2 показано, как можно определить стоимость ремонта на основании исходных условно аналогичных объектов. Полученный расчетным путем объем средств нужно считать минимальным, без которого начинать ремонтные работы рискованно.

Коммерческое ценообразование

На рынке строительных услуг всё обстоит немного проще. Строительные компании и частные мастера часто работают по прайсам, т.е. при оценке стоимости своих услуг они опираются на фактические цены, действующие в конкретном регионе на данный момент. Это позволяет не прогнозировать будущие затраты, а определить их довольно точно. У коммерческой сметы есть один существенный недостаток - трудоемкость, ведь нужно заранее определить все необходимые работы, подсчитать их объемы и требуемые строительные материалы... С другой стороны, смету всё равно придется составлять, чтобы вписать в договор и закупить материалы. Более подробно можно почитать в нашей статье: "Составление коммерческой сметы на ремонт квартиры".

Удачного ремонта!

Рекомендуемые товары